关于加强我市住宅小区物业管理工作的调研报告
2025-04-30
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关于加强我市住宅小区物业管理工作的调研报
告
为进一步提升我市住宅小区物业管理服务水平，根据市委
常委会要求及年度工作安排，近期，市政协组织专题调研组，
走访 3个镇及市区 15 个小区，召开 3次座谈会，并在天长论坛、
政协网站、委员工作平台等广泛征求意见建议，深入了解住宅
小区物业管理现状和群众所期所盼，同时前往江苏如皋，浙江
黄岩、嘉善等地考察学习。现将调研情况报告如下：
一、基本情况
我市现有住宅小区 487 个，其中有物业服务 123 个，无物
业89 个，独立楼栋 275 个。成立业主委员会 39 个、小区管理
委员会 37 个，组建小区党支部 58 个。备案的物业管理企业 38
家，从业人员 1700 人，管理面积 920 万平方米，涉及 5.8 万户、
18 万人，占市区总人口的 76%。近年来，在市委、市政府坚强
领导下，我市物业服务行业实现了较快发展，小区物业管理在
服务经济社会发展、全国文明城市创建中发挥了积极作用。但
随着城镇化发展加快，历史遗留问题不断出现，加上规范运营
程度不高、行业监管体制不顺等因素，我市小区物业管理纠纷
不断，一定程度上影响了社会和谐稳定。
二、存在的问题
(一)责任没有压紧压实，监管合力不强。一是行业管理力
量薄弱。管理机构设在住建局，为股级单位，专职人员 4人，
监管难以到位。二是属地管理职责不明。街道、社区无相应机
构、无专职人员，在业主委员会选举、培训等方面履职缺位。
三是综合执法力度不够。目前，广陵、千秋两个街道只有一个
综合执法平台，人员配备与全市物业监管需求不相适应，住建、
公安、城管、市场、消防等部门执法联动机制不明确，推诿扯
皮现象时有发生，群众颇有意见。四是居民购买物业服务意识
不强。我市部分老旧小区长期处于失修失管状态，居民虽有怨
言，但也不愿出资，希望完全依靠政府进行改造和实现物业服
务。
(二)物业企业投入不足，服务水平不高。一是准入门槛低。
一些物业企业是房地产公司自办的，还有一些物业企业仅凭工
商注册就可参与竞标，实力不足，管理不行，运营困难，如同
心南、北苑小区。二是收费难度大。物业收费标准不科学、不
统一，一些业主因开发商遗留问题未解决拒绝缴费，也有少数
业主效仿。目前，全市物业企业收费率 60%左右。三是服务质
量不高。部分物业从业人员偏老，专业服务、规范管理不到位，
未能按合同约定提供质价相符的服务，业主不满。
(三)自治组织职能缺位，引领作用不够。一是业委会不健
全。目前，成立业委会的小区只有 39 个，不到全市总量的十分
之一。二是业委会(物管会)作用发挥不够。因无报酬，大部分
业委会成员服务积极性不高。部分业委会成员越权履职，甚至
因个人要求得不到满足，滋事生非。三是业主责任意识淡薄。
不少业主存在无偿享受物业服务的观念，自律性不强，乱装修、
乱搭建，找借口拒缴物业费。
(四)规划建设遗留问题多，矛盾纠纷增多。一是规划滞后。
机动车位、电瓶车集中充电等布局不合理甚至没有;部分小区供
电供水还有物业负责，甚至加价收费，未能直接服务到住户，
导致信访投诉不断。二是没有按规划建设。道路、绿化、配套
设施等与规划以及对业主承诺有一定差别，房屋质量问题引发
的矛盾纠纷较多。三是公共设施建设权属不清。车位、地下室、
服务用房等权属，业主强烈质疑和不满。四是历史欠账较多。
老旧小区设施配套不齐，少绿地和停车位，一些房子已成危房。
三、意见建议
小区物业管理涉及千家万户，“小物业大民生”，必须高
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关于加强我市住宅小区物业管理工作的调研报告为进一步提升我市住宅小区物业管理服务水平，根据市委常委会要求及年度工作安排，近期，市政协组织专题调研组，走访3个镇及市区15个小区，召开3次座谈会，并在天长论坛、政协网站、委员工作平台等广泛征求意见建议，深入了解住宅小区物业管理现状和群众所期所盼，同时前往江苏如皋，浙江黄岩、嘉善等地考察学习。现将调研情况报告如下：一、基本情况我市现有住宅小区487个，其中有物业服务123个，无物业89个，独立楼栋275个。成立业主委员会39个、小区管理委员会37个，组建小区党支部58个。备案的物业管理企业38家，从业人员1700人，管理面积920万平方米，涉及5.8万...
